Il 2026 si preannuncia come un anno di ulteriore rafforzamento per l’immobiliare logistico a livello globale. A indicarlo è il 2026 Investment Outlook di Savills Research, secondo cui gli investimenti immobiliari complessivi cresceranno del 15% superando i mille miliardi di dollari, con il comparto industrial e logistics che continuerà a rappresentare uno dei pilastri della ripresa.
Nel quadro delineato dal 2026 Investment Outlook, l’immobiliare logistico emerge come un asset sempre più strategico per la filiera dell’ortofrutta. Investire in strutture moderne, efficienti e sostenibili significa migliorare la gestione del fresco, ridurre gli sprechi e rispondere alle esigenze di un mercato che chiede qualità, tracciabilità e rapidità.
La ripresa del real estate logistico non è quindi solo un indicatore finanziario, ma un tassello chiave per il futuro competitivo del settore.
Chi è l’autore del report
Il report è firmato da Savills Research, il centro studi del gruppo internazionale Savills, tra i principali operatori mondiali nella consulenza immobiliare. Il documento si basa sulle analisi e sulle previsioni del network globale di ricercatori Savills, attivo in Europa, Americhe e Asia-Pacifico, e su fonti di mercato come Msci Rca.
Un punto di osservazione privilegiato per comprendere l’evoluzione degli asset logistici, strategici anche per la filiera dell’ortofrutta.
Logistica del fresco, l’Italia al centro
A rafforzare lo scenario delineato da Savills Research contribuiscono anche altre analisi internazionali dedicate alla logistica del fresco e alla cold chain, uno dei segmenti oggi più dinamici dell’immobiliare logistico.
Studi di operatori e advisor globali del settore evidenziano come il mercato della logistica refrigerata stia crescendo a ritmi sostenuti, trainato dall’aumento dei consumi di frutta e verdura fresche, dallo sviluppo dell’e-commerce alimentare e da requisiti sempre più stringenti in termini di sicurezza e qualità.
Analisi di società di consulenza immobiliare come JLL e report specialistici sulla cold chain segnalano inoltre una crescente carenza di spazi refrigerati moderni rispetto alla domanda, soprattutto in Europa. In questo contesto, l’Italia emerge come hub strategico per i flussi ortofrutticoli tra Mediterraneo e Nord Europa.
Non a caso, il comparto è tra i più attrattivi per gli investitori, con un interesse in aumento per magazzini a temperatura controllata, piattaforme di cross-docking e strutture dedicate al fresco. Una dinamica che rafforza il ruolo dell’immobiliare logistico come leva competitiva per l’ortofrutta italiana, sia in termini di efficienza distributiva sia di riduzione degli sprechi lungo la filiera.
Logistica protagonista della ripresa
Dopo una fase di rallentamento, il mercato ha mostrato segnali chiari di stabilizzazione già nel 2025: valori immobiliari in assestamento, dimensione media delle operazioni in aumento e ritorno del debito come leva positiva per i rendimenti. In questo contesto, la logistica resta uno dei settori più ricercati dagli investitori, insieme al residenziale, all’interno del filone definito beds and sheds.
Per l’ortofrutta si tratta di un elemento centrale: magazzini di nuova generazione, piattaforme distributive, hub per l’e-commerce alimentare e strutture per la logistica del freddo sono sempre più determinanti per garantire qualità, rapidità e continuità delle forniture.
Europa in prima linea
A livello geografico, l’area Emea guiderà la crescita degli investimenti immobiliari nel 2026 con un +22% anno su anno. Mercati come Francia e Paesi Bassi sono indicati da Savills tra i più dinamici: Paesi chiave anche per la logistica del fresco, grazie alla presenza di porti, corridoi di trasporto e grandi piattaforme di smistamento delle merci fresche.
Nelle Americhe, dove gli investimenti complessivi raggiungeranno 570 miliardi di dollari, gli Stati Uniti continueranno a trainare lo sviluppo di immobili logistici legati alla distribuzione e alla riorganizzazione delle catene di fornitura. In Asia-Pacifico, pur con una crescita più contenuta, l’interesse resta forte su mercati come Giappone e Australia.
Driver strutturali e nuove sfide
Secondo Savills, la forza dell’immobiliare logistico è sostenuta da driver di lungo periodo: digitalizzazione, sviluppo dell’e-commerce, cambiamenti demografici e frammentazione geoeconomica. Allo stesso tempo, il report segnala come l’incertezza sulle politiche commerciali possa rappresentare un fattore di attenzione per il settore.
